打开同学群，一半人在吐槽房子贬值，一半人在纠结要不要提前还贷——这届80、90后，大概是最懂“房子双刃剑”的一代人。有人2019年高位接盘，现在房价跌掉的钱够白干五年；有人掏空六个钱包凑首付，如今首付快跌没了还得月月还房贷；更有人因为房子贬值，婚姻里多了数不清的争吵。
数据显示，截至2025年9月，全国百城二手房价格已连续41个月环比下跌，挂牌量突破730万套，算下来整个市场的财富缩水规模接近9万亿。看着账户里“蒸发”的财富，很多人忍不住问：是谁偷走了我们的钱？其实答案没有那么玄乎，这不是谁的恶意算计，而是时代转型、市场规律和认知偏差共同作用的结果。今天我们不贩卖焦虑，就从底层逻辑说清楚这事儿，更重要的是找到破局的办法。
先搞懂：9万亿财富缩水，到底去哪儿了？
首先要明确一个核心逻辑：房价下跌带来的财富缩水，不是真的有一笔钱被人拿走了，而是资产估值的理性回归。就像股票涨的时候账面盈利，跌的时候账面亏损，你的钱并没有被“偷”，而是市场重新给房子定了价。
为什么会定这个“低价”？根源在于房地产市场的底层逻辑变了。过去二十年，我们习惯了“买涨不买跌”，觉得房子是稳赚不赔的资产，核心原因有三个：一是城镇化快速推进，大量人口涌入城市，住房需求旺盛；二是货币宽松，资金找不到更好的投资渠道，都往房地产跑；三是大家把房子和教育、医疗等资源绑定，形成了“必须买房”的刚性需求。
但现在这三个逻辑都在变。城镇化率已经超过66%，新增进城人口放缓，住房需求从“增量短缺”变成了“存量过剩”；“房住不炒”成为长期政策，炒房资金被挤出市场；学区划片改革、公共服务均等化推进，让房子不再是绑定优质资源的唯一钥匙。更关键的是，人口结构变了，结婚率、生育率下降，对住房的刚需自然减少。
这就好比一个曾经热门的商铺，以前因为人流量大、生意好，估值一路飙升，现在人流量少了、业态变了，估值回落是必然。9万亿的“大坑”，本质上是过去被高估的泡沫慢慢消退，房子正在回归它“用来住”的本质价值。
而80、90后恰好赶上了这个转型期，成了感受最明显的群体。我们大多在2015-2021年买房，这正是房价的高位区间——要么是结婚刚需不得不买，要么是听着“房价永远涨”的说法跟风投资。数据显示，中国家庭总资产中77%是房产，中产家庭更是高达79.5%，我们把大部分财富都押在了房子上，一旦房价下跌，自然感觉“输得最惨”。
不是“被偷”，是这三个认知偏差让我们亏了
很多人觉得“财富被偷”，其实是陷入了几个认知误区，这些误区让我们在买房时做出了不够理性的决策，也放大了下跌带来的痛苦。
第一个误区：把“账面财富”当成了“实际财富”。2021年深圳南山区的房子能卖到800万，不代表你真的能拿到800万现金——房价上涨时，大家都惜售，实际成交量很少，这个价格更像是一种“理论估值”。就像你手里的股票从10元涨到20元，只要没卖出，盈利就只是数字；同样，房价下跌时，只要你不打算卖房，缩水的也只是账面数字，不会影响你的实际居住需求。武汉的那位同学，2020年花260万买的改善房，现在降价50万才有可能出手，但房子是给儿子结婚用的，短期不会出售，所谓的“亏损”其实只是暂时的估值调整。
第二个误区：以为“所有房子都能升值”。过去房价普涨，让大家产生了“买房就赚钱”的错觉，但实际上，房产的价值早就分化了。核心城市的核心地段、配套完善的优质小区，下跌幅度很小，甚至还能保持稳定；而三四线城市、一二线城市的远郊、老旧小区，因为需求不足、库存过高，房价腰斩都很常见。郑州的张岚在郑东新区买的婚房，单价从1万9跌到1万2，很大程度上是因为区域供给过剩，缺乏持续的人口和产业支撑。我们很多人买房时只看价格、看宣传，忽略了地段、配套、人口流入这些核心因素，相当于买错了“资产标的”。
第三个误区：过度透支未来，把房贷变成了“枷锁”。80、90后买房，大多要靠父母资助首付，自己承担高额房贷。北京的周同学花750万买了49平的学区房，每月房贷压力可想而知，后来学区划片变了，房子贬值，不仅财富缩水，还得另想办法解决孩子上学问题。29岁的小马月供5000元，占了工资的60%，房产缩水50万后，生活质量直线下降，连消费都不敢了。我们总觉得“以后工资会涨”“房价会涨”，却没考虑到失业、行业波动、政策变化等风险，把太多压力扛在了身上，一旦房价下跌，这种压力就会被无限放大。
其实换个角度想，房价下跌也不是全是坏事。它让“房住不炒”真正落地，让年轻人买房的门槛降低了；也让我们明白，房子不是唯一的投资选择，不能把所有鸡蛋放在一个篮子里。那些觉得“被偷了财富”的人，更多是因为之前的预期太高，现在落差太大，而不是真的遭受了无法承受的损失。
破局之路：接受转型，这三条路能守住你的财富
焦虑解决不了问题，与其纠结“谁偷了我的钱”，不如认清现实，找到守住财富、改善生活的办法。结合当前的市场环境和政策导向，这三条路既实在又可行。
第一条：优化资产，该“止损”就“止损”，该“持有”就“持有”。如果你的房子是三四线城市的远郊房、老旧小区，或者是明显供过于求区域的房产，且你没有自住需求，与其让它一直贬值，不如趁着政策利好及时出手。2026年1月1日起实施的增值税新政，个人销售购买满2年的住房免征增值税，这能大幅降低交易成本——北京一套500万的房子，以前满2年出售要缴14.3万增值税，现在能全额免征，相当于多赚了14万。把卖房款拿出来，要么存起来留作应急资金，要么配置基金、理财等多元化资产，比抱着不断贬值的房子更靠谱。
如果你的房子是自住刚需，那就别太关注房价波动了。房子的核心功能是居住，只要能满足你的生活需求，涨跌都影响不大。与其天天盯着房价走势焦虑，不如把精力放在提升自己上——工资涨了、能力强了，才是最稳妥的财富积累。
第二条：优化负债，能降房贷就降，减轻现金流压力。现在央行支持刚需，首套房5年期以上利率降到了2.6%的历史低位，如果你现在的房贷利率还在3.8%以上，一定要去银行问问能不能“换锚”或者转贷。杭州的李女士以前每月还5800元房贷，转贷后每月只还4980元，一个月省820元，30年算下来能省近30万。
如果没有转贷渠道，也可以考虑提前还贷。但提前还贷要量力而行，别把所有存款都投进去，至少要留够3-6个月的应急资金，应对失业、生病等突发情况。对于80、90后来说，现金流比什么都重要，减轻月供压力，能让生活更从容，也有更多资金用于自我提升和其他投资。
第三条：打破“房产依赖”，建立多元化的财富结构。过去我们觉得“有房就有一切”，但现在看来，单一的资产配置风险太高。不如把目光从房子上移开，学会分散投资。
对于风险承受能力低的人，可以配置定期存款、国债、货币基金等稳健型产品，保证本金安全；对于风险承受能力高的人，可以拿出一部分资金投资股票、基金、黄金等，长期来看，这些资产的收益率大概率能跑赢通胀。更重要的是，要投资自己——考个证书、学一门技能、拓展人脉，这些“无形资产”带来的回报，远比房子更持久、更靠谱。
除此之外，还要培养理性消费的习惯。以前房价上涨时，大家觉得“身家百万”，消费起来大手大脚；现在房价下跌，更要学会精打细算，把钱花在刀刃上。减少不必要的开支，增加被动收入，才能在市场波动中保持底气。
别焦虑，这届年轻人的财富之路才刚开始
最后想跟80、90后说一句：别因为房价下跌就觉得自己“输了”。我们这代人，赶上了城市化的红利，也承受了市场转型的代价，这不是我们的错，只是时代发展的必然。
房价下跌不是终点，而是一个新的起点——它让我们从“炒房致富”的幻想中清醒过来，明白财富积累没有捷径，只能靠脚踏实地的努力；它也让我们重新思考“幸福”的定义，房子只是居住的地方，不是人生的全部，家人的陪伴、健康的身体、稳定的工作，这些比账面财富更重要。
而且现在的市场环境正在变好。增值税新政降低了交易成本，房贷利率降到了历史低位，一系列政策组合拳正在稳定房地产市场预期。未来房价不会再像以前那样暴涨，也不会无底线下跌，而是会逐步回归合理价值，与居民收入增长同步。对于刚需购房者来说，现在房价处于相对低位，政策支持力度大，反而可能是不错的入市时机；对于已经买房的人来说，只要优化好资产和负债，做好长期规划，就能守住自己的财富。
9万亿的“大坑”，其实是一个“清醒剂”。它告诉我们，没有永远上涨的资产，也没有一劳永逸的财富密码。真正能“偷走”财富的，不是市场，不是政策，而是我们的盲目跟风、认知偏差和侥幸心理；而真正能守住财富的，是理性的思考、稳健的规划和持续的努力。
80、90后依然是这个时代的中坚力量，我们的财富之路还很长。与其纠结过去的损失，不如抓住当下的机会——提升自己的能力，优化资产配置，培养良好的消费和投资习惯。相信只要我们保持理性和韧性，就一定能走出房价波动的阴影，积累起真正属于自己的、稳稳的财富。
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